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上海寫字樓租賃市場的現在及未來行情

在銷售高手眼里,一般來說不存在市場好壞的說法。


市場好有市場好的打法,市場壞有市場壞的作業模式。但是對于業主,對于企業租戶,多了解一下整個市場的租賃行情,無疑有助于作出最有利于自己的決策。


目前整個上海甲級寫字樓存量約為1400萬㎡,市場平均空置率約22.5%,核心區寫字樓空置16.6%,非核心區約31.1%。


全市平均租金7.4元/㎡·天,核心區域9.1元/㎡·天,非核心區5.8元/㎡·天。


受疫情影響,部分2020年未入市的新項目將集中在2021年入市。預估2021年上海寫字樓新增供應約230~260萬㎡,而未來5年整個市場新增供應約660萬㎡。


目測在2025年上海寫字樓市場存量將突破2000萬㎡大關。


疫情,經濟,加上新增供應,未來五年的上海寫字樓市場空置率不容樂觀,平均空置27%~31%應該是大概率。


對于大部分業主方來說,如何應對這一市場空置率居高難下的常態,就成了比較嚴峻的考驗。


常規的入住率提升方法主要有三個:


1、降租:降低租金,以價換量,在保租金紅線還是保入住率兩者中選擇后者。


2、提傭:提高中介渠道傭金比例,加快傭金結算周期,過去那種對中介渠道愛答不理或是經常拖欠傭金甚至動輒搶客跳單的業主招商注定要在這一波行情里為過去的行為付出代價。


3、產品升級:主要體現在精裝修帶家具這一塊的定制配套服務。


長期以來,許多寫字樓租戶深受裝修設計,物業報批,消防過審,以及退租時拆除隔斷這類租房難題所困擾。過去許多租客看在公司發展前景上一忍再忍,而現在,活下去,降低運營成本活下去成了很多租客的第一要務。


當然,第一個和第二個都屬于簡單易操作的方法,第三點目前還只有極少數的業主在嘗試。但從市場來看,業主們再不動手搶蛋糕,大批量的需要精裝帶家具的辦公租戶都要全被二房東們不客氣地收入囊中了。


對于企業租戶來說,這可能是最壞的時代,也可能是最好的時代。


這么多年以來上海幾乎沒有出現過到期后再續租能夠降價續約的,從來都是能夠不漲價甚至少張一點都要感恩戴德了。


而現在,眾多的寫字樓業主對于樓內穩定的,到期可以續租的企業簡直要捧在手心里。


當然了,能夠穩定經營不搬遷不縮小規模的企業,也不差那一丟丟降下來的租金錢。跟業主續租的時候議價有了主動權是好事,但是更好的商業模式肯定是雙方共贏的。


如果單看上面這些數據,估計要有很多業主著急了。其實也大可不必。


商業地產從來都是長期的投資,三五年內的市場不能決定一切。


長遠來看,中國的經濟還正處于穩步爬坡的階段。此后的增長速度或許不及過去那樣跳躍式的飛漲,但放眼全球,現在還有哪個國家和地區能像中國這樣穩中求升?


疫情這張爛牌被中國第一個摸到,卻又被中國模式重新定義了一番?,F在無論是個人,企業,還是國家,都一定是好好活著,才能越活越好。


中國在未來十年二十年的經濟發展依然不可估量。


對于發展穩定手里流動資金充足的企業租戶們,在三五年內抓住機會逢低買入自己的辦公樓或許是個不錯的考慮。


畢竟,多少企業在年會季會上的口號不都是,十年計劃,三十年目標,打造百年企業的雄心壯志嗎?


當然,一定要拿中國現在及未來發展的種種難處來杠,唱衰中國唱衰上海唱衰經濟的……好吧,誰杠誰贏。


畢竟,理性的樂觀者不僅看到困難,還勇于面對困難并積極尋找解決問題的方案,所以眼里的世界越來越美好。


悲觀的消極者除了緊緊盯著深淵,更會四處散播恐懼焦慮情緒且恨不得將所有人都變成自己的同類,似乎在抱團中才能找到一絲安全感。


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